Artikkelit

Covid-19 ja vaatimus liikehuoneiston vuokran alentamisesta

Covid-19 on seisauttanut monen yrittäjän liiketoiminnan. Tämä kuin tyhjästä ylitsemme pyyhkäissyt virus on sulkenut liiketiloja, rajoittanut liikkumista ja – ennen kaikkea – tyrehdyttänyt yritysten tulonlähteitä. Vuokra kuitenkin juoksee myös tyhjästä liiketilasta, ja tulonhorjahduksista riippumatta, joten paikallaan on pohtia vuokralaisen oikeuskeinoja maksukyvyn heiketessä. Tässä artikkelissa tarkastelen vuokralaisen mahdollisuutta vaatia vuokranalennusta tuomioistuimessa, kun neuvottelut ovat jääneet tuloksettomiksi.

Vuokran suuruus on se, mitä osapuolet ovat sopineet. Lainsäädäntömme lähtee kirjallisesta sopimusmuodosta mutta se ei sulje pois suullista sopimista, joskin keskeisistä sopimusehdoista, eritoten vuokran määrästä, on aina syytä sopia kirjallisesti. Suulliset sopimukset kun johtavat liian usein näyttöongelmiin.

Minun pöydälläni on tällä haavaa kaksi oikeudenkäyntiä, joissa riitakapulana on juuri vuokran määrä, ja joista molemmissa käräjöinti olisi vältetty yksiselitteisillä, kirjallisilla sopimuksilla ja ehtopäivityksillä.

Vuokran alentaminen

Koronaepidemian siivellä vuokranalennusta vaativan on hyvä olla odotuksissaan realistinen. Pacta sunt servanda on latinaa ja tarkoittaa, että ”sopimukset on pidettävä”. Tämä oikeustoimen sitovuuden periaate on juurtunut syvälle järjestelmäämme. Vuokranalennusta vaativan tie on sen vuoksi pitkä, kivinen ja epävarma, joskin myös mahdollinen.

Vuokran kohtuullistamisesta on olemassa kaksi keskenään limittäin soveltuvaa normia, joista ensimmäinen on Oikeustoimilain 36 § ja toinen Huoneenvuokralain 7 §. Molemmissa mahdollistetaan sopimusehdon sovittelu, jos ehto sellaisenaan johtaisi toiselle osapuolelle kohtuuttomiin seurauksiin. Milloin tarkalleen ottaen nämä kohtuullistamisen edellytykset täyttyvät riippuu tuomioistuinten linjauksista. Linjausten tueksi oikeustoimilaki tarjoaa tulkinnallista työntöapua säätämällä harkinnassa huomioon otettaviksi seikoiksi sopimuksen koko sisällön, osapuolten aseman sekä sopimusta ennen ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet. Kohtuullistamista edellyttävien olosuhteiden moninaisuudesta johtuu, ettei yksityiskohtainen sääntely ole järkevää, joten lain kirjain on tarkoituksellisesti niukkasanainen. Harkintavastuu painaa näin ollen aivan erityisellä tavalla tuomioistuimia.

Näiden normien tarkoitus on paitsi tarjota nurkkaan ajetulle sopijakumppanille helpotusta, myös ehkäistä ennakkoon tyypillisesti kohtuuttomien sopimusehtojen käyttämisen. Kun ankara sopimusehto on mahdollista myöhemmin kohtuullistaa, ei sellaista ehkä alkuunkaan kannata sopimukseen sisällyttää.

Oikeuskäytännössä vuokrasopimuksia on kohtuullistettu lähinnä syistä, jotka liittyvät sopimuksentekovaiheessa vallinneisiin olosuhteisiin, kuten silloisiin valtasuhteisiin sekä osapuolten välisen tiedollisen ja taidollisen tasa-arvon vinoumiin. Koronaepidemiasta johtuva sopimuksen kohtuuttomuus johtuu sen sijaan sopimuksenjälkeisestä olosuhdemuutoksesta. Myös tällainen sovitteluperuste on lakiin kirjattu, mutta oikeuskäytännössä se on outolintu.

Korkeimman oikeuden linja on muutenkin ollut tiukka. Harvassa ovat olleet ratkaisut, joissa ehtoja on kohtuullistettu. Ja vielä harvemmassa on sovitteluun päädytty sopimuksentekoajankohdan jälkeen sattuneiden olosuhdemuutosten vuoksi.

Jos koronaepidemia saattaa yrittäjän vaatimaan vuokranalennusta, usein vallitsee myös liuta muita kohtuullistamista tukevia asianhaaroja. Kenties vuokrataso on ollut alkuun korkea, mikä yhdessä pitkän irtisanomisajan ja epidemiasta johtuvan tulonhorjahduksen kanssa on johtanut kohtuuttomuuteen.

Kyse on kokonaisarvioinnista, joten koronaepidemia ja sen aiheuttama tulonmenetys eivät välttämättä yksinään anna riittäviä eväitä vuokranalennusvaateille. Kuitenkin yhdessä muiden sovitteluperusteiden kanssa vaatimus voi olla menestyksekäs, joten sitä ei kannata esittää oikopäisesti, vaan harkitusti ja monipuolisin perustein.

Share on twitter
Share on linkedin

Verkkosivumme käyttää evästeitä saadaksesi parhaan käyttökokemuksen. Jatkaessasi sivuston käyttöä hyväksyt evästeet. Lue lisää

Tilaa uutiskirjeemme

Haluatko pysyä perillä yrityksemme sekä toimialamme ajankohtaisista uutisista? Tilaa uutiskirjeemme antamalla sähköpostiosoitteesi!

* Pakollinen kenttä

Sähköpostiosoitteeni lisätään Almgren & Sankamo Oy:n postituslistaan. Olen lukenut ja hyväksyn Almgren & Sankamo Oy:n tietosuojakäytännön.

Voit peruuttaa tilauskirjeen koska vain, sähköpostiemme alaosasta.