Oikeusministeriön asettama työryhmä julkaisi elokuussa laajan mietinnön, jossa ehdotetaan merkittäviä uudistuksia asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009). Lausuntokierroksella oleva esitys perustuu pääministeri Petteri Orpon hallitusohjelmaan sekä lain käytännön soveltamisesta saatuihin kokemuksiin. Tavoitteena on ajantasaistaa lakia ja vastata asunto-osakeyhtiöiden, osakkaiden ja asukkaiden arjessa esiin nousseisiin ongelmiin. Osa muutoksista perustuu samaan aikaan vireillä olevaan osakeyhtiölain muutoshankkeeseen.
Esitys koostuu huomattavasta määrästä yksittäisiä ehdotuksia, joita olemme koonneet alle:
Lyhytaikainen vuokraus ja häiriötilanteet
Yksi keskeisimmistä ehdotuksista koskee osakehuoneiston ottamista yhtiön hallintaan. Huoneiston hallintaanottamisen perusteita laajennettaisiin niin, että taloyhtiöt voisivat puuttua nykyistä tehokkaammin esimerkiksi lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta aiheutuviin häiriöihin tai muihin osakkaiden ja asukkaiden elämää olennaisesti haittaaviin tilanteisiin. Samalla hallintaanottomenettelyä selvennettäisiin muun muassa sähköistä tiedoksiantoa koskevilla säännöksillä. Ehdotuksella asetettaisiin myös vuokranantajana toimivalle osakkeenomistajalle tiedonantovelvollisuus lyhytaikaisen vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen selvittämiseksi ja korvauksen vaatimiseksi.
Taloyhtiön hallittu alasajo
Työryhmä ehdottaa helpotuksia taloyhtiön selvitystilaan asettamiseen ja kiinteistöomaisuuden luovuttamiseen. Päätöksenteosta tehtäisiin aiempaa kevyempää ja selkeämpää, jotta esimerkiksi alueellisiin rakennemuutoksiin voitaisiin sopeutua joustavammin. Muutokset koskisivat myös yhtiön omien osakkeiden hankintaa ja huoneistojen käyttötarkoituksen muuttamista. Lakiesityksellä mahdollistettaisiin päätöksen tekeminen yhtiön ja osakkeenomistajan välisen kunnossapitovastuun rajoittamisesta jo ennen selvitystilasta ja kiinteistöomaisuuden luovuttamisesta päättämistä. Näillä pyritään parantamaan yhtiöiden mahdollisuuksia järjestellä toimintaansa tilanteissa, joissa jatkaminen tavanomaisella tavalla ei ole tarkoituksenmukaista.
Konkurssisäännösten täsmennykset
Asunto-osakeyhtiön konkurssiin liittyvää sääntelyä tarkennettaisiin. Päätösvalta konkurssiin hakeutumisesta osoitettaisiin ensisijaisesti yhtiökokoukselle. Lisäksi laissa selvennettäisiin konkurssin vaikutuksia osakkeenomistajien hallintaoikeuteen ja vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Tämä selkeyttää konkurssimenettelyä ja huomioi paremmin sekä osakkaiden että asukkaiden aseman.
Muut muutokset
Työryhmä ehdottaa lisäksi useita tarkennuksia, joilla pyritään helpottamaan lain tulkintaa käytännön tilanteissa. Näitä ovat muun muassa:
- vastikeolettama sähköautojen latauspisteiden osalta;
- lunastusmenettelyn täsmentäminen;
- kunnossapitovastuun jaon selkeyttäminen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä;
- muutostöiden kunnossapidosta yhtiölle aiheutuvan kustannusvastuun täsmentäminen osakkeenomistajalle;
- osakkeenomistajan tiedonsaantioikeuden laajentaminen;
- yhtiön oikeus tyhjentää yhtiön tai yhtiön hallintaan otettuja tiloja hylätystä irtaimistosta;
- säännökset osakehuoneistossa käynnin järjestämisestä; ja
- keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön vahingonkorvausvastuu.
Mitä ehdotukset merkitsevät taloyhtiöille?
Jos ehdotukset etenevät lainsäädäntöön, muutokset vaikuttavat laajasti taloyhtiöiden arkeen ja päätöksentekoon. Yhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden on tärkeää perehtyä uusiin sääntöihin hyvissä ajoin. Erityisesti hallintaanottoa ja alasajomenettelyä koskevat muutokset voivat tarjota tehokkaampia keinoja reagoida haastaviin ja usein käytännössä vastaan tuleviin tilanteisiin.
Lausuntokierros on avoinna 10.10.2025 asti. Muutosten on alustavasti tarkoitus tulla voimaan kesällä 2026.
Toimistomme seuraa tiiviisti uudistuksen etenemistä ja neuvomme asiakkaitamme kaikissa asunto-osakeyhtiölakiin liittyvissä kysymyksissä. Avustamme taloyhtiöitä ja yksittäisiä osakkaita säännöllisesti niin ennaltaehkäisevässä neuvonnassa kuin riita-asioissa, ja tarjoamme käytännönläheistä juridista tukea hallitusten, isännöitsijöiden ja osakkaiden päätöksenteon tueksi.
Artikkelin kirjoittajat: Matias Oikarinen, Juha Kukkonen ja Hannu Huostila
